Повномасштабне вторгнення в лютому 2022-го року змінило не тільки життя кожного українця, а й всі сфери економіки. Будівництво житла не стало виключенням: попри те, що більшість девелоперів відновили роботу, вони й досі стикаються з дефіцитом кваліфікованих працівників, браком будівельних матеріалів, низькою купівельною спроможністю, перебоями з електропостачанням, проблемами з логістикою, залученням фінансування та величезною кількістю інших труднощів.
В Києві після обвалу в 2022-му обсяги введеного в експлуатацію житла продовжували поступово відновлюватися, хоча так і не повернулися до довоєнних. В 2024 році в столиці звели тільки 72% від метражу, збудованого в 2021-му. А перша половина 2025-го знову демонструє падіння: в експлуатацію прийняли на чверть меншу площу, ніж в першому півріччі минулого року.
Чиїми руками сьогодні забудовується столиця України? Хто з великих девелоперів зберіг лідерські позиції, а хто змушений був припинити роботу? Для кого криза на будівельному ринку стала трампліном у "вищу лігу", а хто ризикує з нею не впоратися? Розберемося далі в матеріалі.
Лідери довоєнного періоду: хто припинив роботу
Найбільшою втратою столичного ринку нерухомості після повномасштабного вторгнення, безумовно, став "Київміськбуд", який раніше очолював Ігор Кушнір. Ще в 2021 році він був абсолютним лідером: майже 330 тисяч зданих квадратних метрів забезпечили йому величезний відрив від найближчих конкурентів. Але з початком великої війни все змінилося. В 2022-му "Київміськбуд" під керівництвом Ігоря Кушніра добудував ще три житлові комплекси на 100 тисяч квадратних метрів, і на тому все й закінчилося. Холдингова компанія потребувала нових фінансових вливань, адже нові покупці перестали купувати квартири, а старі – платити за розтермінуваннями.
Ускладнив ситуацію репутаційний скандал, який розгорнувся навколо керівництва компанії. Поки тодішній президент "Київміськбуду" намагався добитися виділення коштів для добудови з міського бюджету (80% акцій холдингової компанії перебувають у власності Київської міської ради), були призначені аудит та перевірки, на час яких Ігоря Кушніра відсторонили від роботи.
В результаті спеціально створена тимчасова контрольна комісія Київради встановила за висновками незалежної аудиторської перевірки за участі Ernst&Young, що фінансові проблеми "Київміськбуду" були викликані не діями Ігоря Кушніра або інших керівників, а об’єктивними факторами.
Серед них – пандемія COVID-19, повномасштабна війна, зниження попиту на житло, відсутність банківського кредитування. А також так званий фактор "Укрбуду": ще в 2020-му Кабінет міністрів України зобов’язав "Київміськбуд" добудувати житлові комплекси державної будівельної корпорації "Укрбуд", яка раніше опинилася в стані фінансової неспроможності.
Поновлений на посаді президента "Київміськбуду" Ігор Кушнір зрештою написав заяву про звільнення. З тих пір пройшло майже два роки, і лише на минулому тижні Київрада нарешті підтримала виділення з бюджету 2,56 млрд грн, у які оцінили повноцінне відновлення робіт на будмайданчиках. Отримання коштів очікується до кінця листопада, втім, необхідні для докапіталізації заходи досі не завершені – відповідного рішення про реєстрацію акцій в Нацкомісії з цінних паперів та фондового ринку все ще немає. Тим часом, на завершення 24 житлових комплексів четвертий рік чекають понад 20 тисяч сімей.
Не дуже вдало йдуть справи і в ще одного девелопера, пов’язаного з Київрадою – комунального підприємства "Житлоінвестбуд-УКБ". Ще в 2019-му році він входив до десятки найпродуктивніших забудовників Києва. Але вже в 2021-му значно скоротив обсяги введення житла в експлуатацію. Після початку повномасштабного вторгнення компанія взагалі здала тільки один будинок, роботи на інших ЖК наразі призупинені.
Схожа ситуація склалася в будівельній групі "Фундамент", яка теж не так давно входила до топу столичних забудовників. Сильно скоротивши показники здачі житла протягом 2023-24 років, вона врешті повністю згорнула роботу. Наразі компанія має в столиці тільки один проєкт, будівництво якого не ведеться аж з 2020 року.
Згорнула діяльність і компанія A Development, яка була в десятці найрезультативніших забудовників ще у 2023-му. Проте обійшлося без негараздів: забудовник повністю ввів в експлуатацію останній активний проєкт, а нові під час війни починати не став.
Вистояли: хто сьогодні лідирує на ринку
Після сходу с дистанції "Київміськбуду" та рішення Ігоря Кушніра про звільнення основна боротьба за лідерство на столичному ринку зосередилася між двома великими системними девелоперами – "Інтергал-Буд" і Stolitsa Group. Обидва до повномасштабного вторгнення регулярно входили до топ-3 забудовників за обсягами будівництва і попри виклики війни змогли знайти ресурси для збереження позицій і темпів введення в експлуатацію.
Так, "Інтергал-Буд" у 2024 році здав майже 150 тисяч квадратних метрів житла – на рівні власних результатів у "доковідному" 2019-му. Stolitsa Group щорічно вводить близько 100 тисяч "квадратів" – приблизно стільки ж, скільки і в 2021-му, хоч і помітно менше, ніж в 2019-2020 роках. Зараз обидва забудовники активно продовжують поточні проєкти і навіть починають нові.
Криза як точка росту
Є на київському ринку і такі девелопери, які в кризовий період значно покращили свої попередні результати. Зокрема, компанія IB Alliance у 2023-му навіть ненадовго перехопила пальму першості з майже 130 тисячами зданих метрів. Увійшла до десятки найпродуктивніших і Futura hata, хоч і з меншими порівняно з довоєнними обсягами введення.
Тим часом успіх деяких інших забудовників можна назвати не інакше як ситуативним. За результатами 2024-го у топ-5 забудовників Києва увійшов Edelburg Development, який ввів в експлуатацію свій перший самостійний проєкт на понад 40 тисяч квадратів. А в поточному році в нього в планах вже здача тільки трьох малоповерхових будинків. Тож навіть якщо їх введуть без затримок, на повторення переможного "спринту" поки навряд чи можна розраховувати.
(Не)Стабільність в умовах турбулентності
Водночас можна констатувати, що більшість сьогоднішніх лідерів столичного ринку житла попри всі проблеми продовжують демонструвати неабияку стійкість. Зараз активно здають житло переважно ті компанії, які і до великої війни мали непогані результати. Серед них KAN Development, KSM-GROUP – вони хоч і дещо скоротили обсяги, але активно і системно продовжують роботу.
Втім, у інших лідерів довоєнного періоду справи складаються не так добре. "ДБК-Житлобуд" і bUd development, які до лютого 2022-го здавали по 100-150 тисяч метрів на рік, далі стали вводити в 4-6 разів менше. Компанія GEOS в Києві вже четвертий рік взагалі без нових будинків. Хоча її плани на поточний рік поки залишаються грандіозними: обіцяють введення одразу чотирьох будинків у трьох ЖК.
Підбиваючи підсумок, можна побачити, що київський ринок житла за неповні чотири роки не змінився так катастрофічно, як прогнозувалося в 2022-му. Більшість великих девелоперів відновили роботу, хоч і не без втрат. Дехто взагалі наростив обсяги будівництва, і навіть найбільша проблема "Київміськбуду", хай і повільно, але наближається до розв’язання.
Звісно, криза не подолана, і столичний девелопмент розвивається у надважких умовах з масою щоденних викликів. Але стійкість, продемонстрована київськими забудовниками, не може не викликати обережний оптимізм. Тож побажаємо успіхів всім учасникам ринку і продовжимо слідкувати за новими житловими проєктами в столиці України.
Ще більше гарячих та ексклюзивних новин – у наших Telegram-каналі та Facebook!
Допоможи зламати корупційні схеми – надішли сигнал у чат-бот.