У сучасних київських новобудовах на вигляд усе привабливо: стильні фасади, зручна локація, поруч школи та магазини. У відділі продажу вам одразу пояснять: це "апартаменти з гнучким плануванням", які підходять і для життя, і для бізнесу. Саме те, що потрібно сучасній людині. Але є деталь, про яку не згадують ані в рекламі, ані в особистому спілкуванні. Це не квартира. І навіть не житло. За документами — це адміністративна будівля або офісне приміщення.
Детальніше – у сюжеті Дарії Кондратюк для СтопКору.
На перший погляд різниця неочевидна: у приміщенні може бути кухня, душова і навіть ліжко. Але юридично — це нежитловий фонд. І права на проживання в такому об’єкті не такі самі, як у справжній квартирі.
Журналісти перевірили кілька житлових комплексів, які пропонують так звані апартаменти. Їх усі об'єднує одна особливість: за красивими словами ховається інше призначення будівель. Замість "інвестицій у комфортне життя" покупець отримує офіс з диваном.
Рекламні матеріали рясніють модними формулюваннями: "гнучке планування", "інвестиційна нерухомість", "новий формат житла". Але в законі такого формату не існує. І саме в цьому криється головна проблема.
Правда в дрібному шрифті
Альона, експертка з ринку нерухомості, підтверджує: термін "апартаменти" не має юридичного визначення в українському законодавстві.
"Ключове питання тут — не в назвах, а в правовому статусі об’єкта. Згідно з чинним законодавством, зокрема Житловим кодексом України, існує чіткий поділ: житловий фонд і нежитлові приміщення. Такого виду житла, як ‘апартаменти’, у законі не передбачено. І про це згадується в 4-й та 6-й статтях Житлового кодексу", — пояснює фахівчиня.
Проблема в тому, що забудовники часто продають нежитлові приміщення, прикрашаючи їх маркетинговими назвами. Це створює хибне уявлення в покупця. Людина переконана, що купує житло, хоча юридично набуває права власності на офіс або адміністративну площу.
ЖК "КАНКРІТ": де "житло" стоїть на виробничій базі
Почати журналісти вирішили з житлового комплексу "КАНКРІТ". Саме тут невідповідність між рекламою та реальністю виявилась найбільш кричущою.
Згідно з даними Державного земельного кадастру, ділянка, на якій зводиться будівля, має чітке цільове призначення: для експлуатації та обслуговування будівель і споруд виробничої бази. Жодного слова про житло чи можливість мешкання.
Але на популярних сайтах з продажу нерухомості, у буклетах та рекламних матеріалах девелопера "Ріел" картина інша. Цитата з офіційного сайту: "житлова новобудова" та "гнучке планування". Все подається як сучасне житло для комфортного життя.
Тобто коли приміщення, що юридично зводиться на виробничій землі, активно продається як повноцінне житло. Формально ж ідеться про адміністративно-офісну або виробничу забудову. Саме в таких випадках покупець ризикує придбати "квартиру", яка з погляду закону не є житлом.
Щоб з’ясувати, як у "Ріелі" пояснюють подібну невідповідність, розслідувачі вирушили безпосередньо у відділ продажу. Офіс компанії розташований у Києві, у провулку Заводському, ½.
Однак поява команди СтопКору не викликала особливої радості у співробітників.
На запитання щодо юридичного статусу приміщень пролунала коротка відповідь: "Можете звернутися до нашого юриста".
Юрист відмовився не лише відповідати на питання, а й узагалі пояснити, кого саме він представляє. Тому в матеріалі ми не вказуємо, чи є він офіційним представником "Ріелу".
"Maxima Residence": будівництво в серці Печерська з порушеним балансом
Печерськ — один із найдорожчих і найщільніше забудованих районів Києва. Тут кожен квадратний метр буквально на вагу золота. Саме тому поява будь-якої нової висотки в центрі столиці — це не лише питання архітектури, а й балансу інтересів громади, бізнесу та закону.
Одним із таких проєктів став житлово-адміністративний комплекс "Maxima Residence". Його історія починається ще у 2007 році. Саме тоді Київрада ухвалила рішення про передачу земельної ділянки компанії ТОВ "Жилвисотбуд". До цього територія була зайнята дитячим садком, що не працював, та великим зеленим парком із плодовими деревами.
Рішення міської ради фактично означало знищення зелених насаджень. За різними підрахунками, тоді було вирубано понад 300 дерев. Але з погляду київської забудови — це типова ситуація, яка вже майже не викликає подиву.
Справжнє занепокоєння громади викликала не лише втрата парку, а й масштаби нової забудови. Мешканці прилеглих будинків звертали увагу: висотна будівля може спричинити перевантаження району, особливо враховуючи вузькі вулиці Печерська, обмежену інфраструктуру і близькість до історичної частини міста.
Особливо важливою виявилась гранична висота забудови. Відповідно до закону про містобудівні умови та обмеження, висота нових будівель у центральній зоні Києва, до якої належить Печерськ, не мала б перевищувати 27 метрів. Саме це обмеження стало ключовим у подальшому судовому процесі.
Позов проти такого обмеження подав забудовник. І виграв: суд першої інстанції, а згодом і апеляційний суд, задовольнили вимоги забудовника, скасувавши граничну висоту. Спроба КМДА оскаржити це рішення у Верховному Суді успіху не мала — касаційне провадження відкрито не було. Таким чином, рішення попередніх інстанцій залишилися чинними.
Однак суть проблеми — не лише в дозволеній висоті
"Якщо говорити саме про висотність забудови, ключовим документом тут є містобудівні умови та обмеження. Саме в них орган містобудування визначає допустимі параметри для конкретної ділянки – зокрема, граничну висоту", – пояснює експертка з нерухомості Альона. – Коли забудовник оскаржує ці обмеження в суді і домагається їх скасування, він діє в межах чинного законодавства. Суд оцінює не доцільність забудови, а правомірність дій органу влади при встановленні обмежень.
Водночас скасування обмеження щодо висоти не означає автоматичної відсутності наслідків для навколишньої забудови. Питання того, як більш висока будівля вплине на район — з точки зору щільності, навантаження на дороги, інженерні мережі чи двори — виходить за межі судового рішення".
Сьогодні "Maxima Residence" офіційно подається як житлово-адміністративний комплекс. Це означає, що в одному об’єкті поєднуються житлові і комерційні приміщення.
Та головне питання залишається відкритим: чи пояснюють консультанти потенційним покупцям, що саме вони купують і в якому правовому статусі? Досвід із попередніми проєктами змушує сумніватися в повній прозорості таких пояснень.
"Sister": забудова без врахування сусідів
Житловий комплекс "Sister" зводиться на підставі затвердженого детального плану території (ДПТ). Саме цей документ є базою для містобудівних рішень — від висоти об’єктів до щільності забудови. Але саме до цього плану виникають головні запитання.
Згідно з наявними матеріалами, детальний план території, на підставі якого планується забудова, ухвалено без належного врахування суміжних землекористувачів. Простіше кажучи, інтереси мешканців прилеглих будинків, їхні права на простір, інсоляцію, тишу й доступ до інфраструктури у документі не враховано в повному обсязі.
Це створює системну проблему. ДПТ визначає, що саме можна зводити на конкретній ділянці, якої висоти, щільності та функціонального призначення. Але коли під час розробки цього плану не беруть до уваги суміжну забудову, виникає ризик конфлікту між новими проєктами та старими житловими кварталами.
З юридичного погляду забудовник діє формально правильно. У нього є містобудівна документація, яка дозволяє будівництво. Але наслідки такого планування відчувають не юристи, а жителі сусідніх будинків.
Тінь від висоток, шум від будівництва, збільшення транспортного потоку, нестача місць для паркування — це прямі наслідки того, що проєкт не "вписано" в просторову логіку району.
Забудова має формальні містобудівні підстави, однак питання про те, чи відповідає вона реальному стану справ у районі, залишається відкритим.
У підсумку маємо ситуацію, коли новобудови зводяться на підставі документів, що лише частково враховують контекст наявної забудови. Водночас ті, хто живе поруч, фактично залишаються поза процесом ухвалення рішень, які безпосередньо впливають на їхнє повсякденне життя.
"Nordica": житло мрії з нюансами в документах
Житловий комплекс"Nordica Residence", розташований на Печерську, має вигляд сучасної міської забудови. Просторе лобі, підземний паркінг, охорона, краєвиди — усе, що формує уявлення про комфортне житло бізнес-класу.
Утім, у документах знову з’являється знайоме формулювання — "апартаменти". Частину комплексу вже введено в експлуатацію, нові секції продовжують будувати саме з таким юридичним статусом.
Здавалося б, формальність. Та в українському законодавстві "апартаменти" не визнаються як тип житла. Відповідно, відрізняються і правові наслідки для власників: інший порядок реєстрації місця проживання, відсутність вимог до соціальної інфраструктури, комерційні тарифи на комунальні послуги.
Це не нова історія — у попередніх ЖК фігурував той самий девелопер — львівська компанія "Ріел", яка активно освоює київський ринок. Головне питання залишається відкритим: чи пояснюють менеджери з продажу ці важливі нюанси тим, хто приходить купувати "житло"?
Друга знайома ознака — порушення граничної висоти. У центральній частині Києва допустимою є забудова до 27 метрів. Але згідно з проєктною документацією, "Nordica" сягає 87 метрів. Це ще одне свідчення того, як гнучко інтерпретуються містобудівні обмеження у столиці.
Печерськ, престижний район біля "Новопечерських липок", фактично перетворюється на майданчик для експериментів із правовими формами житла та граничними параметрами забудови.
Попри різні локації, архітектуру та поверховість, всі п’ять житлових комплексів, згаданих у розслідуванні, об’єднані спільним забудовником — компанією "Ріел". Девелопер, який активно заявляє про нову філософію урбаністики.
"Ми прагнемо, щоб простір оживав раніше, ніж з'являться будинки. Це формує довіру, спільноту і відчуття життя вже сьогодні", — цитата СЕО "Ріел" Ростислава Мельника.
Ці слова звучать амбітно, проте виникає цілком логічне запитання: чи не передчасно говорити про "довіру", якщо у матеріалах продажу не згадується про ключові юридичні особливості об’єктів?
Авторка розслідування коментує:
"Пане Мельник, чи не здається вам, що слово 'довіра' у вашій цитаті використано некоректно? Бо довіра починається не з красивих слів, а з прозорої комунікації девелопера зі своїм клієнтом".
Звісно, не всі ці забудови можна назвати автоматично незаконними. Але залишається серія важливих питань:
- Чи відповідає реклама реальному правовому статусу об’єктів?
- Чи має покупець повну інформацію?
- І головне — чи завжди за красивими фасадами стоїть дотримання норм та законодавства?
Ще більше гарячих та ексклюзивних новин у наших Telegram-каналі та Facebook !
Допоможи зламати корупційні схеми – прийшли сигнал у чат-бот .