Доплата за квадратные метры, «секретные» пункты договоров и уловки от отделов продаж застройщика – на пути к желанной квартире инвесторов ждут многочисленные ловушки и подводные камни. Как обезопасить себя от строительного мошенничества? Автор и ведущая программы «Шоб я так жил» Анна Закутская и юрист, генеральный директор Monitor Estate Владимир Копоть раскрыли всю подноготную столичных ЖК в формате «экзамена».
Билет №1. Тройка "заковык" в договорах с застройщиком
- Я знаю, что у застройщиков есть определенные нюансы в контрактах, и я хотела бы, чтобы ты более подробно объяснил.
- Первое, с чего я начну, это разные условия финансирования. Это может быть предварительное соглашение, покупка и продажа прав собственности, деривативы, фонды финансирования строительства и, конечно же, договора прямой покупки-продажи, если квартира готова.
Самые быльшие три заковыки - это, во-первых, неопределенный период ввода в эксплуатацию. Он не указывается или указывается без привязки к передаче права собственности покупателю.
- А если не ввести вовремя, что же тогда ждет инвестора? Будут ли ему каким-то образом это компенсировано деньгами?
- А ничего не будет. В 90 процентах случаев - и это уже вторая заковыка - штрафов за нарушение срока ввода в эксплуатацию для застройщика нет. И тут есть нюанс, что ввод в эксплуатацию не означает передачу права собственности от застройщика покупателю. И в результате дом может быть введен в эксплуатацию, но право собственности не оформлено, и, соответственно, у покупателя нет четкого срока, когда он получит жилье.
- А зачем же тогда писать срок ввода в эксплуатацию?
- Раньше писал «Киевгорстрой», была даже реклама, что мы съедим кирпич, мы съедим каску, если вовремя не сдадим какой-нибудь дом. И вот просрочка в Киевгорстрое не менее 8 месяцев, никто каску не съел. У них в контрактах была строка про штрафные санкции - 1000 гривен за каждый день просрочки. Но потом, когда началась лавина судебных дел против «Киевгорстроя», они убрали этот пункт из контракта, и его там нет. И теперь покупатели не могут взыскать компенсацию.
- А третья заковыка?
- Третья заковыка, который путает покупателя больше всего, это когда одна компания является заказчиком строительства, продает вторая компания, а строит вообще третья. И все эти три компании так или иначе фигурируют в договоре, но между ними есть определенные внутренние документы, которые необходимо проверить перед подписанием договора.
Основным действующим лицом является заказчик строительства, лицо, у которого есть земельный участок, который сдается в аренду под строительство, и которое нанимает подрядчиков. Но когда деньги несут в фонд, строит другая компания, а заказчик держится в стороне и говорит: «Я у вас деньги не брал», то получается замкнутый круг для покупателя, который потом даже не знает, с кого взимать свои деньги.
- Когда я проверяла жилой комплекс «Нивки Парк», то слышала информацию о том, что застройщик несет ответственность перед инвестором только после сдачи дома в эксплуатацию. Получается, пока строится комплекс, у застройщика нет обязательств перед вкладчиками? Это только в "Интергал-Буд" такое?
- Это то, что есть у многих застройщиков. И я всегда предупреждаю своих клиентов: пока дом не будет построен и пока не будут выданы права собственности застройщику, у покупателя не будет возможности призвать кого-то к ответственности.
Билет №2. Миф от застройщика, на который ведутся инвесторы
- Мне кажется, что главный миф, когда застройщик обещает смарт-квартиры, детские сады, школы, заявляет об отсутствии проблем с градостроительной документацией, судами.
- Как я увидела на практике, чаще всего происходит «развод» относительно наличия парковочных мест. Когда говорят, что будет школа и детский сад, а их еще даже не начали строить. И самое ужасное, когда отдел продаж уверяет, что строительство продолжается в нужном темпе, и дом вот-вот будет сдан. А в результате вы приходите на стройку, а строителей там нет. Говорят, что они ушли пообедать. А где кран? Если нет строителей, то на сто процентов есть определенные проблемы.
- Мне еще нравится, когда обещают, например, сдать дом в 3-м квартале 2021 года. Я открываю документацию и понимаю, что разрешение было выдано в 2009 или 2010 году. Возникает вопрос: а что делали эти 10 лет? В какой степени мы можем верить в реальность заявленных терминов? Например, я этого не понимаю.
- А еще коммуникации, которые обещают подключить. Их подключать очень долго. Некоторые ЖК, с которыми я столкнулась, обещают ввести в течение двух месяцев. А там нет ни воды, ни света, ни тепла...
- А как тебе детская площадка, на которой с горки съезжают прямо на асфальт?
- Действительно, была такая история в одном из ЖК, но там застройщик потом все исправил.
- Будем надеяться, что все застройщики заранее продумают такие варианты.
Билет №3. Тройка основных афер на рынке новостроев
- Предполагаю, что это когда стоят недостроенные здания. Сколько недостроенных зданий всего в Киеве?
- Около сотни. Назову от себя тройку афер на рынке. Во-первых, когда берут деньги, недостраивают, а потом застройщик куда-то испаряется, его нет. Во-вторых, требование доплаты за квадратные метры. И третья главная афера - в том, что обещают построить инфраструктуру - школы, спортивные площадки, а на самом деле там в лучшем случае - парковка для автомобилей, а в худшем - просто еще одна свеча построена. И ты ничего не можешь с этим поделать.
- А когда инвестор приходит купить квартиру, ему показывают макет. Вы даже можете не смотреть на него, он меняется почти каждый месяц. Для застройщика главной целью является заработок. Он не заработает на детских садах, больницах.
- Возвращаясь к аферам, большинство договоров, которые я видел в своей практике, говорят о том, что застройщик имеет право изменить проект во время строительства без согласия покупателя. То есть сегодня вы покупаете квартиру в 9-этажном доме с детской площадкой, а завтра там строят 25-этажную свечу.
- А еще часто технические этажи используются для жилья. Были случаи, когда люди сознательно покупали квартиры над техническими этажами, надеясь, что там никто не будет жить, и в итоге на этих этажах сделаны хостелы или дополнительные квартиры.
Билет №4. Как менеджеры отделов продаж вводят потенциальных инвесторов в заблуждение?
- Этот вопрос созвучен тому, о чем мы только что говорили. Они очень хорошо говорят, что у них есть все - и разрешения, и земля соответствует целевому назначению... Потому что очень часто я прихожу в отделы продаж и говорю, что у вас здесь нет целевого предназначения для жилой застройки.
Нам начинают говорить, что мы неправильно посмотрели, что это устаревшая информация в кадастре, что у них есть какие-то «документы у юристов», которых никто не видел... Я говорю: а вот вообще идет уголовное производство по факту незаконного выделения земли. Отвечают: мы не знаем, у нас нет судов. Получается своеобразная игра: вы спрашиваете об одном, а они отвечают вам что-то совершенно другое.
- А как то, что они не показывают документы, ссылаясь на то, что они якобы у юриста? Должны ли эти документы быть в отделе продаж?
- Да, в открытом доступе они должны быть непосредственно в отделе продаж. На самом деле, в связи с тем, что я веду свой канал на YouTube, меня уже знают застройщики в лицо. И начинается: о, пришел Владимир, тут же достают толстые папки с документами: инвестиционными договорами, земельными документами, договорами аренды, контрактами между заказчиком и подрядчиком и т.д. И вы понимаете, что люди относятся к этому сознательно, и им нечего скрывать.
А когда вы приходите в компанию, и вас там спрашивают: зачем тебе это нужно? Есть разрешение, есть земля - все. Тогда я сразу хочу сказать клиенту: разворачиваемся и идем отсюда, потому что здесь дела не будет.
Билет №5. Почему бы не показать строительный проект?
- Еще о мошенничестве. Смотреть нужно проект, да?
- Никто вам его не покажет.
- Почему?
- Это вопрос не ко мне. Я не знаю, либо это их "ноу-хау", которое они скопировали где-то из Интернета, либо они заплатили много дене архитекторам, но обычно они говорят: это наше, мы не будем показывать его никому. А вдруг я скопирую его, а затем начну строительство такого же комплекса?
- Но как раз в проекте должно быть указано, как все будет на самом деле. То есть в макете они рисуют одно, а уже в проекте – то, что будет реально построено. И я бы порекомендовала требовать показать проект. В частности, там можно увидеть, как организована пожарная безопасность.
- Пожарная безопасность – это отдельный вопрос. Мало кто ее придерживается.
- А еще парковки, очень часто на макете они рисуются там, где вообще уже не их участок земли. Остановки общественного транспорта где-то в поле... А также я столкнулась с тем, что менеджеры отдела продаж уверяют: у меня тоже есть квартира здесь. Не спешите в это верить.
- Или когда говорят: покупайте буквально сегодня, потому что завтра цена квадратного метра удвоится. Такие застройщики тоже есть.
Билет №6. Три безопасные схемы финансирования новостроев
- Я часто слышу от юристов в интервью о фондах финансирования строительства. Но уже столкнулась с тем, что это тоже не гарантия получения вами своей квартиры или возврата вам денег. Тот же «Укрбуд» и другие, многие создают эти фонды для себя, но это ничего не говорит.
- Здесь проблема в том, что застройщики создают собственные, аффилированные фонды, то есть, по сути, заказчиком может быть только третья независимая сторона, которой принадлежит участок или право на его использование. Подрядчики, финансовые организации – все они связаны с застройщиком, который привлекает их в своеобразный конгломерат и гоняет туда-сюда финансы.
Почему в настоящее время нет безопасной схемы? Потому что даже фонд, который теоретически должен быть целевым, потом эти деньги может перевести на другие объекты, и никто не будет их контролировать.
- А какие более-менее безопасные схемы?
- Самая безопасная сделка – это прямой договор купли-продажи, когда уже есть квартира. Да, вы переплачиваете 10-15 процентов, но понимаете, что проблем в будущем у вас не будет.
Предварительные договора для меня, как правило, это просто бумажка, которой вы непонятно, что покупаете.
Я бы, вероятно, выделил еще схему с деривативами и имущественными правами. Дериватив – это ценная бумага, которую вы затем обмениваете на квадратные метры, и, как правило, контракты выполняются, регистрируются на бирже и могут отслеживаться. Недостатки деривативов в том, что они привязаны к имущественным правам и квадратным метрам. А когда этих квадратов еще нет, квартира не была построена, а застройщик куда-то исчез, то продать этот дериватив никому нельзя, нельзя подарить – он остается лишь бумажкой.
Точно так же застройщики часто разделяют, когда 50 процентов вы платите по деривативу, а 50 - через покупку-продажу прав собственности. И, соответственно, оплата дериватива происходит в тот момент, когда предоставляется акт купли-продажи дериватива, а другая часть – по имущественным правам. И если в договоре о правах собственности нет привязки к этому договоур о деривативах, то застройщик имеет полное право вернуть только половину стоимости жилья. Вот такая история.
Билет №7. Как обманывает обслуживающая компания?
- Обслуживающие компании – это отдельная песня. Они обманывают чуть ли не больше всего. Хотя, мне кажется, менеджер в отделе продаж начинает обманывать с того момента, когда говорит «ваша квартира» о квадратных метрах, которые еще даже не построены.
Каждое новое здание имеет свою собственную сервисную компанию или ЖЭК. Она отвечает за придомовую территорию, за уборку, ставит свои тарифы, навязывает разнообразные услуги. Например, в моем доме есть даже услуга «принести кофе в квартиру». Представляете? Или вынести мусор прямо от двери.
На своем примере, я могу также сказать вам, как деньги сдирают за "обслуживание кладовой". Они поставили тариф на это - 100 гривен. И когда вы спрашиваете, почему 100, они говорят: "А сколько бы вы хотели платить"? Ну, давайте 50. То есть цифры ничем не оправданы.
А когда люди хотят создавать кондоминиумы, потому что им не нравится сервисная компания - высокие тарифы, плохое техническое обслуживание, плохая уборка - это оказывается слишком сложно. Даже если есть 50 процентов жителей, необходимых для создания кондоминиумов, сервисная компания просто не передает документы.
- Да, эта война может длиться годами. Однажды мы снимали видео о кондоминиумах. Действительно, обманывают с тарифами, обманывают при выполнении договоров на оказание бытовых услуг. И что самое интересное каждый застройщик, подписывая документы - будь то предварительное соглашение, будь то соглашение о покупке и продаже прав собственности, или через фонды, включает в договор положение о том, что вы обязаны заключить соглашение с третьей стороной. То есть, с сервисной компанией. И никто не показывает проект этих соглашений. А каким будет тариф на самом деле – никто не знает.
Например, так произошло в "Хрустальных источниках". Человек остался без квартиры из-за отказа заключить договор с сервисной компанией. Хотя он имела на это полное право.
- Действительно, я считаю, что сервисные компании - те еще мошенники. Они могут менять тарифы практически ежемесячно, совершенно необоснованно. За охрану, за домофоны... Поэтому я бы посоветовала всем создавать кондоминиумы.
- Что ж, я думаю, что мы хорошо справились с этой темой. Задавайте вопросы, пишите комментарии и делитесь этим видео в социальных сетях. И ждите новых интервью в таком формате!
